房价变化：是否将重现历史轨迹？

2026-10-02

大家无需再等待，似乎房价即将再次“重现历史”。小区门口的房地产中介们，最近开始积极与路人打招呼，前段时间他们见人就躲，害怕被询问房价，如今却纷纷递上名片。有朋友询问，这次的回暖是真实的，还是中介们在制造恐慌呢？在2026年9月15日，国家统计局发布的一组数据揭示了一些真相：今年前八个月，新房的销售面积为4.988亿平方米，同比下降12.1%；而二手房的网签面积达到了5.49亿平方米，同比上涨了10.6%。经过比较，二手房的销售面积比新房多出5000多万平方米。这是官方首次将二手房网签数据正式纳入统计，意义重大。

从一个新视角来看，国家开始认可二手房在当前市场中的主导地位。我与一位在上海从事二手房买卖多年的朋友聊天，他分享了一个细节：两年前，客户进入店里的第一句话是“有没有新楼盘”，而现在客户会首先询问“附近有没有满足两年条件的次新房”。购房者的态度显然发生了变化，他们不再一味追随开发商，反而更加注重对每一笔钱的计算。

在8月份的70个大中城市中，48个城市的二手房同比降幅在缩小，一线城市尤其明显，二手房的同比降幅减少了1.0个百分点。上海的二手房同比仅下降0.8%，环比还微微回升了0.3%。深圳的二手房已经连续三个月企稳，828新政后又经历了两周的反弹。那么，房价还在下降吗？坦白说，确实还在下降，但这种迅速下降的趋势，似乎已经有所放缓。可以把它比作一辆下坡的汽车，之前即使猛踩刹车也没有用，现在车速已经明显减缓，快要停下来了。一线城市的稳定，对于全国市场起到了“火车头”的作用，有了信心，后面的市场才有望跟上。

库存方面同样有松动。从8月末的数据看，全国新房的待售面积同比下降了1.1%，这是连续六个月的下滑。而住宅的待售面积同比减少0.5%，这是自2021年9月以来首次出现下降，说明市场正在经历重要的拐点。成交回暖、价格企稳及库存见顶，这三者的结合让老市场观察者有种似曾相识的感觉。回顾2015年的情况，那时也几乎是相同的场景。2015年3月30日，央行、住建部等多个部门共同采取行动，将二套房的首付比例降低至四成，并将营业税免征年限从5年缩短至2年，被称为“330新政”。对比现在的情况，2026年8月28日，住建部等五家部门共同发声，发布了八份文件，涉及现房销售、最长可达40年的房贷以及全链条的制度改革，被业内称为“828新政”。

这两轮政策几乎是同步的，行动节奏也雷同。在2014年的930政策与2015年的330政策之间，有过一次降息，而这次的517政策与828政策之间也夹着降息。考虑到居民杠杆率在2015年约为39%，而现在接近64%；2015年人口还在增长，而这几年已有所下降；之前的强刺激以去库存为主，而这次则更重视制度重建；上次市场由新房主导，而这次二手房则明显占据了上风。因此，重复2015至2016年的全国普涨局面几乎不太可能。但市场分化并不意味着没有机会，核心城市的优质房产将优先恢复，这一判断在行业内已经获得广泛认同。

易居的丁祖昱将2026年称为“底部确认之年”，任泽平则认为核心城市的核心区基本筑底，而高盛预计上海和深圳将在年底前触底。在主流机构中，已难以找到仍在呼喊持续大跌的声音。面对普通购房者，我有几点建议：首套房购房者要规划好现金流、关注人口流入城市的优质地段，这个买入时机值得认真考虑，不必过于纠结于所謂的“最低点”；改善型购房者可以看看现在的差价和置换成本，往往比两年前更加友好；对于持有老旧小区房产且处于人口流出城市的朋友，可以趁市场情绪回暖，合理定价出手而不应过于坚持心理价位。